惠州新圩益守壹山湖出大事了!开盘遭封盘?

关键字:新圩益守壹山湖   发布时间:2019-08-03

摘要简介:新圩益守壹山湖租务改革,影响远甚地王!第一个我们讲租务之变,这次值得看的,比土地拍卖更重要的,是深圳7月4日公布的《关于规范住房租赁市场、稳定住房租赁价格的意见(征求新圩益守壹山湖...

新圩益守壹山湖租务改革,影响远甚地王!
第一个我们讲租务之变,这次值得看的,比土地拍卖更重要的,是深圳7月4日公布的《关于规范住房租赁市场、稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(下称《意见》)》的影响,当然前提条件是真的推行,我的预判可能有30%是做不成的,做成的70%。
 
但是如果完全干成,可以这样讲,这个影响比土地拍卖要重要得大得多得多,我们所有的人都牵扯进去了。当然有的人会说我不租房会不会不受影响?都受影响的。要记住:但凡涉及房地产的改革,一定是全民的。因为土地市场、房产市场是根本性、枢纽性、平台型的。
 
所以新的租赁条例出台比土地拍卖影响更甚,我放在第一个讲。租赁条例里头我们值得关注的新规定大概有这么几个:
 
第一个叫资格许可,进入这个行业做生意,你必须要拿到牌照的,原来是没有牌照,原来你也可以做租赁的经纪人。我朋友有个房子租赁,我帮他租就完了,以后不可以了,这是一个。
 
既然有租赁许可,新圩益守壹山湖行业的效率是上升还是下降啊?下降了,租赁许可就是门槛,就是歧视,效率就会下降,效率下降成本是提高的,这是其一。
 
其二,管理部门变了,原来管房地产的是谁?是国土房产系统。这一次管房地产租赁的是谁呀?变成了住建局。住建局原来一直是搞工程的,用工程的思路转过来管住房市场的时候,他对市场没有太多的敬畏感。
 
所以这次条例里的用词完全是对待工程、工程队、包工头的方式,工程一是一、二是二、零是零,没有大变数的,对待工程队与包工头是可以恐吓的。但是租房市场是一个个交易个体组成的一个极度混沌的市场,但是他用工程的方式来管理,我感觉会出问题的。但是无论他最后干不干的成,都会产生巨大的干扰作用。这个干扰我觉得对我们都有影响,管理部门换了,需要一段时间磨合。
 
第三个就很狠了。他没有说你必须要到政府的住房租赁服务平台上去办理,他出来一个网站,大家回去以后赶紧去看一看,他没有说你一定要到我这办,但实际上他就这么做的。
 
他说啊,如果在我这平台办,你是个人或者企业在我这里办,办了以后就有好处,什么好处呢?历史上的税收我就减免了。原来有避税的嫌疑,租赁市场都是漏税的。
 
但凡做过市场的人,100个有99个人是漏过税的,怎么整呢?他就用这个平台说你在我这里进行信息备案,办理合同,我就可以不追缴你历史的税款,不追缴就免责了。
 
如果你不在我这里办,新圩益守壹山湖你历史上的税款全部要缴上来,他要查你的历史税款很简单的,你出租了房子,我按市场租金记你的税款。我们深圳市成立40多年了,我们投资圈子里头租房子最多的人快30年了,30年的税务搞下来是一笔大数字,所以这是特别狠的一招。
 
第五个是什么呢?鼓励民间互相之间进行监督,我投诉你你投诉我,我投诉你避税了,民间互相之间争斗,互相撕咬,来达到制衡的目的。这个在我们房地产市场是第一次出现,从未出现过。
 
原来是规划国土系统管,他们管的时候,因为他们经过市场的波动,也知道管的是市场不是工程,所以原来的管理更为市场化,这次的管理我用20个字来形容他会达到什么效果?叫做:
 
“租房体制化,新圩益守壹山湖租金指导化,租诉民间化,房产计划化”。
 
你的房子本来就是个人私有的财产,以后要进入体制内来管理调节了。而且他会制定指导租金,租金不是你叫多少是多少,进行指导租金。如果超过指导租金还有一个方法来治理,比如说高额的税款或者怎么样。你超过了那个租客也有可能会去告你,就是租赁的诉讼民间化,你们自己搞自己。
 
这个土地拍卖有这么大的影响吗?没有的,房价、地价的影响,那就是钱的问题,钱的问题好解决,上面这20个字怎么解决?不好解决,所以租赁条例的影响是非常大的,但是很奇怪,大家还在关注土地判断,因为那个的兴奋点很单纯,创新高,地王啊。但是新高地王你在2014年就应该知道,不用到今天才知道。
 
这就说明我们深圳房地产市场的专业界和受众的敏感性还是弱一点,这个租赁管理改革的影响才是真正的大,但面对这个意见稿还没有太多的人去提意见,这个不提意见以后怎么办?
 
所以现在在座各位都应该去提意见,比如说不能鼓励民间互诉,这绝不可以。指导租金可以,但应该变成基准租金,用这个租金来当做计税标准是可以的,如果当作处罚标准、实际租金标准,那这个市场就会全乱套,而且租房供应会大幅下降的。
 
所以我觉得土地拍卖产生的影响,远不如租赁管理的改革,这个改革带来的影响是大多了,如果做成了,那就比新加坡还新加坡,新加坡也没有指导租金,没有这一说,那深圳就会成为华人社会管制最为严苛的城市。
 
我们中国大陆没有任何一个城市是这样管理的。深圳如果这样管理,请听清楚这个前提条件,是全球华人社会所有城市里管制最为严格,所以这个影响是比较大的。影响具体可以这么看:
 
1)快速降低租赁的供应
 
第一个影响就是会快速降低租赁的供应。新圩益守壹山湖只要有实力的人,都会过了这个风头再说,先不租了,大租客会像,我租干啥呀?我也不知道怎么办,也不知道怎么录入系统,也不知道录入系统以后怎么办,万一掀起仇富分产浪潮呢!
 
深圳拥有房子上百套以上的人那么多,那这些人就会被重点监测。也就是说一旦登记,租房阶层的普查就实现了,而且是你自己登记,他也没强迫你,接受普查者就是为了避税、历史免责啊。那也就是说有实力的房东一定不会去登记。
 
我简单了解一下圈子里,先不登记、先观望的想法是主流,而且让租客赶紧走、不租了,这就导致租赁供应严重下降。
 
2)小玩家瞬间平庸化,乖乖进入体制
 
第二个影响是小玩家乖乖的进入体制。一个小玩家如果进入了政府住房租赁服务平台这个系统,就意味着他的房产供应实现了体制化,租金实现了指导化,他自愿的,他不自愿也没办法。
 
也就是说小的租客、小的玩家肯定会尽快的进入,但是只要进入这个体制,当然前提条件是改革想法干成了,所有的小玩家跟小房东的人会有一个结果,这个结果是平庸,就是迅速变平庸,你说想通过方法提高租金行不行?不行,他有指导租金,管理又那么严格。所以小玩家的平庸化瞬间就到了。
 
政府现在希望五五开,政府类房产(人才房、廉租房等等)要占总量的一半!2017年我说那个来了以后,政府重仓的地方那些物业失去了什么呀?失去了投资价值,你赶紧要拔高自己的资产海拔,进行价值再凝聚。
 
所以那个时候如果勇敢拔高海拔的人这几年过得就好一点,如果从2016年3月份开始没有进行资产海拔的提高,但政府又开始大量的供应人才房、安居房、廉租房,这些人其实2016年3月份他的房价严格意义上来讲是下跌了。
 
下跌的幅度是16%。跌16%相当于上涨多少才能填平呀?30%了。所以这里边影响比较大,小玩家这个影响几乎是瞬间到来,小玩家再做一个房东,日子没有以前好过了。
 
3)资产的种子化:多套差房子应置换成好房子
 
第三个是什么呢?我们说资产的种子化。资产的种子化,比如说你原来有五套房子,有六套房子、十套房子,原来的正确做法就是租,这个是世界通行的一个路子。现在指导租金如果做成了,政府为了降低生活成本和营商成本,去年下半年政府突然之间大量停止旧区的改造,是因为监测到一个很不祥的信号。
 
这个信号是什么呢?农民工不见了,新圩益守壹山湖不知道租给谁,你搞美丽乡村建设,农村扶贫,内地的城市越来越好,原来回流的人,比如从深圳回流到内地心里有障碍,别人会说他深圳待不下去了,才回来的。
 
但是你有没有发现这几年有变化?这几年从深圳回流到长沙、南昌、武汉、南京的人他心里有障碍吗?硬件是一样的,都是高铁,都是用电,都是用手机,都是用网购,一模一样,硬件也一样,他还更宽松了。
 
所以这几年。从深圳回流的人,心里已经没有障碍,所以大量的回流,甚至深圳政府监测到了,人不见了,租赁市场普遍下降,总量下降的最厉害的,大家想都没想到,是平稳发展了40年的农民房,农民突然之间大量的空置,你把这个农民房改建的很好,没人住怎么办? 
 
为什么现在大量的进入城中村收房子的企业在撤?之前我写了个微博说很多企业在撤,有家大企业还发了个公告,说我还持续在收。结果好了,才过了一个半月,新闻出来了,就是这家企业在大量撤退,对,万科!
 
所以现在造成这样的一个影响:租金又开始指导,小房东拥有房子出租会变得很平庸,除非你是个大玩家,大玩家还是不平庸的,小玩家迅速就平庸了。这个时候大玩家会选择什么呢?
 
理智上可能会出现这种情况,比如这个小玩家有4套房子,四套房子都一般,其中有一套自己住,原来的三套是出租的,租金指导化逼迫他的房产进入体制以后,他就变得平庸了,那当这个房东的价值就下降了。
 
当房东价值下降的时候,他应该会突然有这个变化,把三套卖掉,把钱收回来,原来租房子只要做个房东的人对自己会小气的,怎么小气?自己也住的很小,因为他知道住一套大房子,其实也是付出了的租金的。接下来就把几套房子换成一套,自己享受算了。
 
这是个很强烈的动机,因为还是不能保留现金,新圩益守壹山湖保留现金还是很危险,但是一个人买多套一般的房子的话,实施租赁管制之后那还不如干脆就只买一套大的好的房子,所以把几套一般的房子变成一套好房子,这个动力迅速就出现了。
 
这就叫种子资产,资产种子化了,我就要个种子,等你放松了以后再说。好了,比如说把原来的小房子凑成了一套以后,城市按新意见这个搞法成本必然越来越高,成本要谁付?成本是土地里挖出来的,任何成本都是土地挖出来的,你现在搞的成本越来越高,成本就要土地支付,土地就要我们这些老百姓付。
 
最终的结果是什么呀?最终结果就是拥有种子资产的人没有多套房产,新圩益守壹山湖避免了那个体制化和指导化的影响,等你一放松以后,就拿种子找银行去要钱,未来能要来更多钱,再裂变成那几套房子。这个操作立刻就具备了现实意义。
 
当然前提条件是这个条例真的实行了,万一分析了半天,他就说这个条例不干了,不做了,那结论就需要调整了。今天不知道有没有政府的人在场,我还问了一下住建局内部的人,他说我们这个租赁服务网络平台开通了很久的,开通了很久很少人来。
 
他说需要争取流量,要用起来,否则请了那么多技术员,办事员,网站又建好了,这个要追责的。所以干脆搞了这个方案,逼着大家去用这个平台。但他没想到这个条例的影响是如此深远,也就是说,进行多套合一来免责。
 
因为三四套的小玩家必须要去登记,如果浓缩成一套就不用登记了、不用被政府老盯着了,就一套好房子当然就躲开了这个。资产的种子化说来就来。
 
4)政府兴奋感转移到了超过3亿平米的租赁市场
 
我们一定要知道政府的眼睛在看哪里。政府对这次拍卖也没有什么兴奋感,政府的兴奋感在租赁市场,为什么呀?土地拍一次少一次,慢慢就没得拍了。
 
但是租赁市场的面积那么大,农民房1.4亿平米,商品房大概也是1.7亿平米,那加起来好大的一笔数了,把这个管住比你去管那个土地来得快得多了。所以政府就从原来的增量转向了存量。
 

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